物业服务不达标,业主能否要回已经交纳的物业费?
来源: | 作者:中证律师赵茜 | 发布时间: 2020-05-28 | 1664 次浏览 | 分享到:

物业服务不达标,业主能否要回已经交纳的物业费?

随着社会经济的不断发展,房地产行业越来越火爆,小区的日常维护、居民的生活都离不开物业服务企业。然而,近几年物业服务合同纠纷案件数量不断增加。在物业服务合同纠纷案件中,主张物业服务费的案件占绝大多数,而大部份业主认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵而拒交或者少交物业费,有些业主认为小区物业费标准与服务不匹配,要求返还已交的物业费,那问题来了,法院会支持该业主这项请求么?我们来看下面这个案例。

【案例简介】

业主王女士,自2013年5月入住花园小区,该小区一直由W物业公司提供前期物业服务,物业费标准:住宅(含电梯费)为4.6元/月/平方米。王女士认为物业没有按照约定的服务标准及收费面积提供服务,提供的物业服务也未按合同约定的标准尽到维修、养护、管理和维护义务。也不符合地产公司在其购买房屋时对物业服务的宣传。后王女士及其他几名业主向人民法院提起诉讼要求物业公司,已经提供的服务按2.6元/月/平方米收取,返还已经交纳的部分物业服务费。

庭审中双方主要围绕W物业是否按照《前期物业合同》约定履行义务,是否存在违约情形;被告W物业是否应向原告王女士返还物业费及物业费如何计算等问题展开辩论。

【业主抗辩观点】

业主的观点主要集中在三大问题上:

一是承诺未兑现。王女士认为在购房时地产公司就已经与物业公司签订《前期物业服务合同》并宣传小区的物业服务标准和物业服务所提供的高端服务,物业服务包括四大配套设施(包括园区内的下沉庭院、全球连锁的亚力山大会所、3万平方米前广场公园、私人会所)及私人服务(高级幼儿园、睿管家服务),因此将物业费定价为4.6元/平方米。但W物业自收取物业费起,至今园区没有下沉庭院、会所泳池、W物业没有对广场公园进行管理、没有幼儿园、私人会所及提供与之匹配的物业服务,但其收取了该部分费用,应当退还多收取部分。

二是物业服务不达标。王女士认为物业提供的物业服务不符合合同约定,被告不完全履行服务合同,未按服务质量标准尽到维修、养护、管理和维护义务,应当退还多收部分

三是物业费收费违反规定。王女士认为在2011年购房时,W物业应按政府指导价收取物业费,依据《长春市发展和改革委员会长春市房地产管理和住房保障局长发改经营联【2008】170号》规定:“我市物业服务收费按不同物业的使用性质和特点……住宅(不含别墅)物业服务收费实行政府指导价。”故应当适用政府指导价,W物业按4.6元收取物业费,违反法律规定,应当将多收部分返还。

综上原告认为被告收取费用过高,按长春市同等小区物业费收费标准,每平米2.6元收取。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持的规定,物业公司也应返还多少收取的部分。

从王女士上述三个观点来看,似乎也有些道理,那么物业费到底是否应予以返还呢?

【物业代理律师观点】

     一是关于作出相关配套设施及服务的承诺并不是物业公司,物业服务合同中也并未包含业主主张的上述设施及服务,亦未将上述设施服务的费用测算到物业费构成中。

二是关于物业服务不达标的问题,物业服务具有持续性特点,一个或几个时间点的个别证据不能否定整体服务质量,不能以此认定构成违约。

三是《前期物业服务合同》合法有效。合同约定物业费为4.6元/月/平方米,现原告要求返还已交物业费无法律依据,要求调整未交部分的收费标准为2.6元/月/平方米亦缺乏事实及法律依据。业主办理入住后,地产公司在前期物业服务合同中的权利义务即概括转移给业主,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,建设单位与物业服务公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。《关于进一步明确我市物业服务收费管理有关问题的通知》(长发改经营联[2008]170号)的制定主体为长春市发展和改革委员会、长春市房地产管理和住房保障局,以及《长春市物业管理条例》,均为地方性法规,并不符合《中华人民共和国合同》第五十二条(五)项的违反“法律、行政法规”的强制性规定的法规要件。故,案涉合同合法有效,不存在违反法律效力性强制性规范的情形,对双方有约束力。

法院判决

物业服务合同的一方往往涉及整个小区的业主,影响范围大,法院一旦支持单个业主返还物业费的请求,则可能引起群体效应,涉及整个物业公司全体业主和几年的收费,金额超过上千万元。法院认为

原告要求返还物业费的主张,于法无据。同时,物业服务的收费标准应当由全体业主与物业服务公司共同协商决定,而非法院调整范围,现原告参照其他小区收费标准,以个人名义要求将物业公司的服务评价为2.6元/月/平方米,亦无相应依据,最终法院驳回了原告业主的全部诉讼请求。

【律师评析】

一是对于物业服务质量,是否达标,要从合同约定的服务标准着手,严格对照物业服务合同标准。物业服务都是重复性的,是每天都会连续循环发生的,而且物业服务往往是整体付费,很难就某一部分拆分付费,并且物业服务的对象是整个小区的居民,就物业服务本身来说,不同的人有不同的感受,这使得很难判定物业服务质量的高低,所以,就应该按照合同约定的服务标准来衡量物业服务是否达标。

二是物业服务的特性,物业服务是一个持续性行为,不能根据时点证据来认定服务不达标我国目前还没有物业服务的服务标准,也没有对物业服务瑕疵的判断标准和判断方法的明确规定,物业服务提供的是一种服务,不同的人有不同的感受,很难考量。这种情况下,我们应该根据质价相符的原则,综合合同的约定内容和物业公司提供服务的条件、服务过程以及服务的效果对服务瑕疵的程度进行认定。物业服务出现了些瑕疵,但根据服务过程和服务效果综合分析,还没有到严重影响业主生活的程度,可以判定服务瑕疵没有构成根本违约。

三是如果物业公司存在违约,业主可以收集证据,根据案件具体情况另案诉讼解决

【律师建议】

    业主方面,注意收集证据,尤其根据物业行业服务的特性来收集证据和举证,结合服务协议中确定的标准来探讨是否达标的问题;

物业方面,制定服务标准的时候,严格遵守服务协议中确定的标准,只能等于或高于,不能低于合同约定标准。服务过程中,强化内部监督管理,保证品质。

 

 

附:该案件生效判决书